解读人口红利与房产投资之间的微妙关系

推拿        2019-07-15   来源:玉娥爱旅游

根据国家统计局的最新数据显示,2017年二孩出生数占总出生人数比率超50%,但出生人口数量和出生率同时下降,也就是说,并非适龄夫妇二胎生育意愿不够,主要是很多夫妇连一胎都不生育。


这也就造成了今天中国人口的大问题——人口红利消失!

 

撇开人口倒退带来的一系列社会问题,今天小编带大家一起来了解一下人口红利与房产投资之间微妙关系!

 


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什么是人口红利

 

“人口红利”指的是一个国家的总人口中劳动适龄人口比重上升,保证了经济增长中的劳动力需求,对经济发展十分有利的黄金时期,使整个国家的经济呈现高储蓄、高投资和高增长的局面。

 

中国经济快速发展的过程中最宝贵的财富就是来自于“人口红利”,尤其1970年左右迎来第一波“婴儿潮”高峰,此后在1987年迎来“回声潮”高峰,推动了中国劳动力资源的高速增长,也是创造中国奇迹的重要源泉。但由于计划生育的实施,以及出生率加速下行,近年来我国人口增长维持低速状态,回声潮后再也没出现过人口出生高峰。



从中国25-44岁人口数量来看,根据联合国数据,中国25-44岁人口的规模在2013年左右已经见顶,占全国人口比重33%左右,未来预计持续向下。出生率的下移和人均寿命的增加,带来老龄人口的攀升,人口抚养比步入上升通道,2015年15-64岁人口占比为72%,较2011年峰值已经下降2.5个百分点,必须面对的是,人口红利的拐点正在出现


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人口年龄结构变化

如何影响一个国家的房地产市场

 

从世界其他发达国家经验来看,人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化:大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级,其关键在于生命周期的产出和消费曲线。

 

对于房地产行业,人口年龄结构变化的影响有:

1、置业人口(25-44岁人口)见顶对房产投资会产生压制;

 

2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长,但会随着货币因素强化,人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性;

 

3、人口越“年轻”,购房加杠杆空间越大;

 

4、置业人口拐点不一定对应房价拐点,但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关,随着人口步入老龄化,房价终将告别高增长时代。

梳理OECD21个国家自20世纪60-70年代至2015年约半个世纪的真实房价和人口抚养比的数据,可以发现21个国家中的11个国家的抚养比和房价呈现较强的负相关关系,5个国家呈现较弱的负相关,5个国家呈现正相关。由此看出,人口年龄结构和房价的负相关关系在全球大多数主要经济体中基本成立,当人口步入老龄化,随着收入增速下降,购房需求和购买力出现萎缩,房价终将告别高增长时代。



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中国人口红利拐点下的

海外投资房产新风向标


在未来5-10年,中国将迎来年轻人口的断崖式下滑。所以那些能留住和吸引更多、更高素质年轻人口的地区或国家,或者是本身人口结构足够年轻化、后备人口较多的地区或国家,无疑会在未来的经济发展和投资中占据先机。这里我们以柬埔寨为例


从20世纪70年代开始,柬埔寨经历了长期的战争。1993年,随着柬埔寨国家权力机构相继成立和民族和解的实现,柬埔寨进入和平与发展的新时期。也是从这个时期起,柬埔寨人口开始了爆发式的增长。90年代初期是柬埔寨第一波生育高潮,到现在刚好处于成家立业的时期,第二波生育高潮也已经到来。

 

据统计,柬埔寨2018年的人口约为1625万人。人口平均年龄为27岁,其中30岁以下的年轻人占总人口的70%,整个人口结构呈现非常完美的金字塔型,人口年轻化程度较高,劳动力充足,人口红利对柬埔寨的经济发展起到了关键作用。

 


在柬埔寨的普通工人每个月工资150-200美元,用汇率折算约在1000-1300元人民币之间。但在中国的珠三角和长三角,同样的工人每个月最少要3000元人民币以上。

 

巨大的人口红利也进一步为柬埔寨房地产的发展提供了基础。在柬埔寨,房地产迅速的超越了农业,成为了带动经济发展的第一架马车。随着经济全球化,柬埔寨地产发展红火,房价保持在15%以上的年增长率。

 


柬埔寨的城市化进度也在加速,房地产超越农业成为最大的经济支柱便是一大佐证,而从数据调查来看,柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作,有3.1%的人不再从事农业,转行当工人。而这些人进入城市后需要住房,这无疑是城市购房的一个潜在市场。

 


超过一半的柬埔寨人口平均年龄在25左右,而3-5年内,这一部分人口就会进入房地产的刚需阶段。


同时,人口的年轻化也在改变着柬埔寨人的传统居住观念。老一辈人更喜欢排屋,而他们这些年轻人则更喜欢配套更好、更加现代化的公寓。


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